A locação de imóveis por plataformas digitais, como o Airbnb, em condomínios exclusivamente residenciais passa a enfrentar novas restrições jurídicas no Brasil. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que esse tipo de aluguel por temporada só poderá ocorrer mediante aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia.
O entendimento foi consolidado pela Segunda Seção do STJ durante o julgamento do Recurso Especial 2.121.055, encerrando uma longa divergência jurídica sobre o tema. Com a decisão, condomínios cuja convenção determina destinação exclusivamente residencial passam a ter respaldo legal para limitar ou até proibir a prática.
Mesmo nos casos em que a convenção condominial não trate expressamente sobre locações de curta duração, o tribunal entendeu que a atividade tende a ser considerada incompatível com o uso residencial tradicional, salvo autorização aprovada em assembleia com quórum qualificado.
Um dos principais pontos analisados pelo STJ foi a natureza jurídica da atividade exercida por meio de plataformas digitais. Para a Corte, as locações de curta duração se aproximam mais de um contrato atípico de hospedagem do que de uma locação residencial convencional prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Com essa interpretação, a prática deixa de ser tratada como aluguel residencial tradicional e passa a se aproximar juridicamente de serviços de hotelaria. A decisão pode gerar impactos imediatos para proprietários que utilizam imóveis em condomínios residenciais para exploração econômica por meio de aplicativos.
Dependendo das normas internas de cada condomínio, os proprietários poderão ser alvo de notificações, aplicação de multas e até ações judiciais para suspensão da atividade. O tribunal também considerou que a alta circulação de pessoas desconhecidas altera a dinâmica dos condomínios e pode afetar diretamente questões relacionadas à segurança, convivência e controle de acesso.
Para a diretora do Grupo Atitude, Lais Soares, a decisão deve ser analisada de forma cautelosa e conforme as características de cada empreendimento. “Condomínios que já nasceram com vocação para locação por temporada devem continuar operando dessa forma. A decisão do STJ parece endereçar uma situação específica: onde coexistem moradores fixos e locações de curta duração, como se o prédio fosse um hotel”, avalia.
A especialista destaca ainda que o tema envolve o equilíbrio entre o direito de propriedade e a preservação da dinâmica residencial dos condomínios. Segundo Lais, o controle de acesso passa a ser um fator central nesse debate. “Quando você tem muitas pessoas entrando e saindo sem um controle adequado, naturalmente o nível de segurança do condomínio é impactado. Empreendimentos que desejam permitir esse tipo de locação precisam estar preparados”, pontuou.
O que muda?
Com a nova decisão, síndicos e administradoras passam a contar com maior segurança jurídica para regulamentar e fiscalizar esse tipo de atividade. Especialistas recomendam que os condomínios revisem suas convenções internas, comuniquem formalmente os moradores e realizem assembleias para deliberar sobre o tema.
Já os proprietários que utilizam plataformas de aluguel por temporada devem verificar as regras do condomínio antes de iniciar ou manter a atividade. Em muitos casos, a continuidade das locações poderá depender da aprovação de dois terços dos condôminos.
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